requerimento para abertura da piscina e academia em condominio

AO ILUSTRÍSSIMO SENHOR SÍNDICO DO CONDOMÍNIO AURORA TREND  

Senhor Síndico,

Nós na qualidade de moradores e proprietários de uma fração ideal do Condomínio Aurora Trend, vimos por meio desta, a presença de Vossa Senhoria, para requerer e expor o seguinte:

Em virtude de ter circulado uma determinação e informe do condomínio de que todas as áreas de lazer devem permanecer fechadas por determinação do Decreto do Governo do Estado de Pernambuco, ou seja, esse condomínio fundamentou o fechamento de todas as áreas comuns com a entrada em vigor do Decreto estadual nº 50.346 de 1º de março de 2021, que estabeleceu medidas restritivas as atividades sociais e econômicas.  

I.        DA INTERPRETAÇÃO EQUIVOCADA DO DECRETO COMO FUNDAMENTO PARA FECHAMENTO DE TODAS AS ÁREAS COMUNS  

Em primeiro lugar, é importante destacar que tal Decreto não abrange as restrições as áreas comuns do condomínio como piscina e academias, mas tão somente devem continuar suspensas a utilização do salão de festa ou outras áreas, para o fim de realização de eventos e festas, vejamos o art. 9º de tal decreto: Permanece vedada a realização de shows, festas, eventos sociais de qualquer tipo, com ou sem comercialização de ingressos, em ambientes fechados ou abertos, públicos ou privados, inclusive em clubes sociais, hotéis, bares, restaurantes, faixa de areia e barracas de praia, independentemente do número de participantes.  

Observe: o que continua proibido pelo decreto é realização de shows, festas e eventos, então independente da área comum essas atividades estão proibidas, inclusive essas práticas também estão vedadas em casas, contudo, até o salão de festa pode ser utilizado pelo condomínio desde que não tenha o fim de realizar eventos, por exemplo, pode ser utilizado para os funcionários do administrativo trabalharem.

Esse também é o entendimento o Secovi em comunicado[1]:

5) Permanece suspensa a realização de festas, shows, eventos sociais de qualquer tipo, com ou sem comercialização de ingresso, em ambientes fechados ou abertos, públicos ou privados, independente de número de participantes.Nesse sentido, para os condomínios, veda-se a realização de celebrações ou demais eventos em salão de festas ou em demais áreas de lazer;    

II.        NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS PARA FECHAMENTO DAS ÁREAS COMUNS, CASO NÃO HAJA DETERMINAÇÃO DO GOVERNO  

Diante das medidas restritivas de fechamento da piscina, academia e demais áreas comuns por decisão monocrática de vossa senhoria, sem fundamento no decreto estadual, acreditamos ser importante esclarecer alguns pontos: Nos termos do art. 1335, do Código Civil de 2002, o proprietário da unidade imobiliária, também o é das áreas comuns na proporção prevista na instituição condominial.

Tanto assim que, o art. 1.335, do Código Civil, assegura que são direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;   Ademais, o condomínio edilício não é administrado pelo síndico, isoladamente, haja vista, que o condomínio deve obedecer às normativas advindas da assembleia de condôminos.

As decisões no âmbito do condomínio edilício é, portanto, assemblear. Dependem da assembleia de condôminos. O síndico executa as determinações da assembleia, e deve seguir as regras de convocação previstas na convenção do condomínio ou, na sua falta, na lei civil. Diante disso, é bom deixar esclarecido que o síndico, não pode, por si só, determinar fechamentos de áreas comuns sem que os seus atos estejam previstos nas deliberações assembleares, na convenção, nas leis ou decretos governamentais.

As recentes proibições das áreas comuns são juridicamente bem explicadas, detalhadas e fundamentadas na publicação do escritor e professor de direito civil Flávio Tartuce, que cita um trabalho elaborado pelo professor Rodrigo Toscano de Brito, vejamos trechos:

“Diante desses aspectos e das questões relativas à pandemia de Coronavírus, os síndicos, ainda que estejam agindo de boa-fé e com espírito comunitário ao proibir o uso e fruição de determinadas áreas comuns, haverão de observar as regras gerais dispostas na lei civil. Uma delas é a convocação de assembleia geral extraordinária, de caráter emergencial, diante das questões especiais que envolvem à prevenção de contaminação do coronavírus, para que a assembleia possa deliberar quais medidas de proteção à saúde dos moradores devem ser tomadas pelo condomínio”.[2]

[...] “Mas, o assunto pode ganhar contornos ainda mais polêmicos. Um deles é o seguinte: pode o condomínio proibir o uso da piscina, academia, quadras esportivas, salão de festas, espaço “kids”, salas de cinemas, entre outras áreas comuns dessa natureza durante o período de “quarentena”?[3] “Apesar de compreender que estamos diante de um tema polêmico, pensamos que a resposta é negativa.

Não pode haver proibição absoluta do uso dessas áreas comuns, pelos mesmos motivos aqui já expostos. São áreas que também pertencem ao próprio condômino que deseja usá-la”.[4] Portanto, o Síndico tem o poder/dever de proibir o uso de área comum, SOMENTE por determinação governamental ou executando decisão da maioria dos condôminos.

Diante disso, a melhor solução seria retirar a vedação do uso da piscina, academia e outras áreas comuns não proibidas pelo Governo de Pernambuco, e caso queira implantá-la, convocar uma assembléia geral extraordinária com esse fim, no mesmo sentido, entendem Flávio Tartuce e Rodrigo Toscana, in verbis:

“[...] ainda que de maneira excepcional, é obrigado a convocar a assembleia, podendo, em razão da necessidade de decisão urgente, desconsiderar regras relativas à prazo mínimo de convocação (que depois podem ser referendados em assembleia) e utilizar-se de meios eletrônicos para tanto, como aplicativos de mensagens e e-mails, mas sempre dando prioridade à natureza assemblear das decisões no âmbito do condomínio edilício, sob pena de nulidade de suas deliberações”.

Em que pese, o momento ser delicado para realizar reunião presencial, o síndico é um executor de regras anteriormente definidas, assim ele não pode se negar a seguir estritamente a decisão da maioria do condomínio, devendo convocar reuniões ou assembléias por meios eletrônicos, na impossibilidade do físico. Ademais, a assembleia virtual já está prevista como forma válida no art.12 e 13 da Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020.

III – REQUERIMENTOS:

Diante do exposto, é notório que o direito de ir e vir, de propriedade, bem como, o princípio da legalidade, devem ser observados por vossa senhoria, o que faz os moradores e condôminos, requererem o seguinte:

a)     A imediata retirada das vedações a utilização da piscina, academia e outras áreas comuns não proibidas pelo Governo de Pernambuco;

b)     Caso Vossa Senhoria queira implantar medidas restritivas ou proibitivas para utilização de área comum, que convoque uma assembléia geral extraordinária com esse fim, presencial ou virtual.

Recife, 06 de março de 2021

Atenciosamente,

Grupo de moradores/condôminos do Aurora Trend

[1] Esclarecimentos acerca da aplicabilidade do Decreto 50.346/2021, acessado em 06/03/2021, disponível em: http://www.secovi-pe.com.br/noticias

[2] Coronavírus: limitações ao uso de áreas comuns no âmbito do condomínio edilício. Publicado por Flávio Tartuce, autor: Rodrigo Toscano de Brito. Doutor e Mestre em Direito Civil Comparado pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC-SP. Professor de Direito Civil da Universidade Federal da Paraíba - UFPB e da UNIESP, nos cursos de graduação e pós-graduação. Advogado. disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/822957142/coronavirus-limitacoes-ao-uso-de-areas-comuns-no-ambito-do-condominio-edilicio

[3] Op. cit.

[4] Op. cit.


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